赤壁融媒体记者 张燕 通讯员 罗晶

11月13日，赤壁市司法局工作人员罗晶走进赤壁市融媒体中心综合广播“法治热线——以案释法”栏目，为广大听友以案释法，普及生活当中常见的法律知识。

本期案例：李先生入住某小区后，按规定缴纳了物业费，但小区长期存在诸多问题——电梯频繁故障，多次维修仍无法正常使用；楼下健身区的器材损坏半年，物业始终未更换；夜间小区安保巡逻不到位，导致李先生的电动车被盗。李先生多次与物业沟通，要求整改并赔偿电动车损失，物业却以“物业费已用于日常开支”为由拒绝，还催缴下一季度物业费。

在这个案例中，物业公司未履行应尽义务，已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”物业未及时修复电梯和健身器材，也未保障小区安全导致业主财物被盗，明显违反了上述规定，需承担整改、赔偿损失等责任。

同时，《民法典》明确规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”但反过来，若物业服务未达约定标准，业主有权要求减少物业费或要求物业承担违约责任。李先生可依据此条款，在物业整改前与物业协商物业费缴纳事宜，或通过法律途径主张赔偿。

物业纠纷中常见的法律问题：

第一个问题：业主认为物业服务差，能否拒绝缴纳物业费？

不能直接拒绝缴纳物业费，但可通过合法途径维权。根据《民法典》规定，业主不能以物业服务不达标为由直接拒缴物业费，否则可能构成违约。正确做法是：1.收集物业未履约的证据，如设施损坏照片、维修记录、沟通录音等；2.与物业协商，要求整改并根据服务质量调整物业费；3.若协商无果，可向业主委员会反映，由业委会督促物业整改；4.也可向住建部门或街道办投诉，或向法院提起诉讼，要求物业承担违约责任，而非直接拒缴物业费。

第二个问题：小区公共区域的收益（如广告费、停车费等），该归业主还是物业？

归全体业主共有，物业不得擅自占用。《民法典》规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”例如小区电梯广告、外墙广告、公共车位的停车费等收益，物业可扣除管理成本，剩余部分需交由业主委员会管理，或按业主大会决定分配，物业不能私自侵占。若发现物业擅自挪用，业主可要求返还，或向法院起诉。

第三个问题：物业公司将物业费与水费、电费、门禁卡进行捆绑，不交物业费就断水断电或限制使用门禁，该怎么办？

物业的该行为违法且无效，业主可通过多种途径维权。具体做法如下：

1.明确拒绝捆绑要求：水、电供应是业主的基本生活保障，门禁使用权是业主基于物权享有的权利，均与物业费缴纳无法律上的捆绑关系。根据《中华人民共和国民法典》规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费；同时，门禁卡没有属于业主正常使用物业的权利，物业限制使用也无法律依据。

2.固定侵权证据：若物业已实施断水、断电或限制门禁的行为，需及时收集证据，如断水断电的照片/视频、与物业沟通的录音（明确物业以“不交物业费”为由实施侵权）、缴纳水/电费的凭证（证明无欠费）等，为后续维权提供支撑。

3.依法维权：可先向业主委员会反映，由业委会出面与物业交涉，要求立即恢复水、电供应及门禁正常使用；若交涉无果，可向当地住建部门（物业行业主管部门）或街道办事处投诉，相关部门会依法督促物业整改；若物业拒不整改，或因断水断电导致业主产生损失（如冰箱食物变质、无法正常居住等），业主可向法院提起诉讼，要求物业停止侵权行为，并赔偿相应损失。

“法治热线”节目播出时间：周四17:00

收听、收看通道：赤壁市融媒体中心综合广播（FM102.7）、云上赤壁app

咨询热线：5356767、5356765

一审/编辑：李淑岚

二审：王诚

三审：陈超